28 Dic El banco debe informar de la ‘cláusula suelo’ al subrogado
La afirmación que titula esta noticia de El Economista, parece tan evidente que no debería necesitarse llegar a un juzgado para alcanzar esa conclusión.
Sin embargo, es sorprendente la cantidad de gente que se ha subrogado en préstamos hipotecarios por aceptar las condiciones que el banco negocio con el promotor de la vivienda que adquieren, SIN CONOCER DE QUÉ CONDICIONES SE TRATAN.
Hay que tener en cuenta que el promotor muchas veces cuenta con una carencia en el pago del préstamo que conlleva que venda la vivienda ( con el préstamo e hipoteca aparejada) sin haber empezado a pagar cuotas por ella, por lo que tal vez las condiciones del préstamo no le importaron en exceso. En cambio son esas condiciones a las que va a hacer frente el subrogado, por lo que no está de más que las conozca antes de aceptar. En demasiadas ocasiones se ocultan deliberadamente.
Se nos llega a dar el caso de clientes que solo tienen su escritura de subrogación en la que no figuran las condiciones del préstamo original y a los que no se les proporcionó ni copia de la escritura donde éste figuraba inicialmente.
Así lo refleja El Economista tras la sentencia del Tribunal Supremo sobre este asunto:
El banco está obligado a informar sobre la cláusula suelo al consumidor antes de que firme el contrato de crédito hipotecario para adquirir la vivienda y se subrogue en el préstamo promotor, tanto si es con novación o sin ella, según establece el Tribunal Supremo en sentencia de 24 de noviembre de 2017.
El ponente, el magistrado Sarazá Jimena, dictamina que el hecho de que el préstamo hipotecario no se conceda directamente al consumidor, sino que éste se subrogue en uno previamente concedido al promotor que le vende la vivienda, no exime a la entidad bancaria de la obligación de suministrar al consumidor información que le permita adoptar su decisión de contratar con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que le supondrá subrogarse como prestatario en el préstamo hipotecario, sin realizar un análisis minucioso y pormenorizado del contrato.
“En otro caso, la obligación de información precontractual del predisponente se convertiría en una obligación del adherente de procurarse dicha información, lo que resulta opuesto a la doctrina de la Sala Primera y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE)”, concluye el magistrado.
Reconoce que la redacción de las cláusulas suelo, aisladamente consideradas, podría ser clara y comprensible; que la primera escritura era de subrogación en un préstamo hipotecario anterior, no de concesión ex novo del préstamo; que se amplió el capital prestado o el plazo de devolución; que el prestatario pidió una novación ante su dificultad para afrontar el préstamo y se amplió el plazo de devolución -de 30 años a 40 años-. También se estableció un periodo de cuatro años de carencia en la amortización de capital ante las dificultades económicas por las que pasaba el mismo.
Determina Sarazá Jimena, que estos hechos no permiten afirmar que las cláusulas suelo fueran transparentes y que suministrase al prestatario la información adecuada para que conociera la trascendencia que la cláusula suelo tenía en el contrato de préstamo al que se vincularía por un largo periodo.
Rechaza las afirmaciones del banco de que hubo negociación, y dice que “no existe una afirmación precisa por parte de la Audiencia Provincial de que el demandante negociara las cláusulas suelo, y no podía haberla porque esto supondría excluir el carácter de condición general de tales estipulaciones, lo que no era posible pues el banco, en la audiencia previa celebrada en el Juzgado Mercantil, aceptó no discutir el carácter de condiciones generales de estas cláusulas suelo.
En el préstamo promotor, la cláusula suelo era del 3,5 por ciento, mientras que en la escritura de subrogación- octubre de 2006- era del 4 por ciento. En el año 2009 se novaron las distintas condiciones del préstamo mencionadas y se rebajó la cláusula suelo al 3 por ciento.
Declaración de nulidad
La sentancia recuerda que las cláusulas suelo del Banco Popular, entidad concedente del prestamo, ya fueron declaradas nulas por sentencia de pleno de la Sala de lo Civil de 23 de diciembre de 2015, y recuerda también su doctrina- sentencia de pleno de 8 de junio de 2017- de que, pese a la inexistencia de cosa juzgada de las acciones colectivas sobre las individuales, la regla general será determinar en estas últimas la abusividad de la cláusula, salvo circunstancias excepcionales como el perfil del cliente o la información precontractual suministrada por el banco.
